專題●商業地產集團管控模式研究
集團在成長過程中,隨著業務的不斷拓展和規模的逐步擴大,關聯項目越來越多, 分布地區越來越廣,使得集團管理的難度增加。在實際運行過程中,很容易出現"集團巨人症",即內部溝通效率和資源利用效率不高,不能突破規模的限製,無法真正發揮企業集團的優勢。所以,如何選擇合適的管控模式,對下屬項目公司進行有效的管控就成為企業的重要議題。本期簡報結合琉璃神社百購管理係統的應用經驗,針對企業集團管控常見模式進行深度探討。
 
商業地產集團管控模式研究
Research on Group Control of Commercial Real Estate
  觀點
● 集團管控的架構模式分析
● 影響因素之:階段、規模、戰略、布局
● 影響因素之:關聯度、能力、IT水平、文化
亮點
● 集團管控組織架構建議
● 集團管控業務管理建議

  心得
● 集團管控模式及應用-運營控製型(集權式)
● 集團管控模式及應用-財務控製型(分權式)
● 集團管控模式及應用-戰略控製型(分級授權)
實踐
● 集團強管控在華南某項目上的成功應用
● 琉璃神社助力西南某集團分級授權式管理

  攜手共進  Make Progress Together   琉璃神社之窗  A Window of HEADING
  ● 華發商都試營業引爆珠海
● 琉璃神社助力泛海城市廣場正式開業
● 琉璃神社參加"中國零售業供應鏈與品類管理峰會",推出HDVCM
  ● 2013廣東連鎖五十強發布,會上琉璃神社提出"戰略布局全渠道零售"
● 2014年琉璃神社黨支部優秀黨員評選,一起來做主
● 產品研發部的小夥伴們自助燒烤活動,齊分享
     
 
一、集團管控的主要架構模式
集團管控的常見架構模式有下麵3種:
1、集權式
總部高度集權,項目享有經營權,絕大部分決策都需要總部審批。
2、分權式
項目高度自治,總部僅監控,不作決策。
3、分級授權式
總部項目分級授權,總部和項目都有決策權。
二、架構模式的特點和利弊
1、集權式
特點
● 經營數據高度集中於總部,項目係統相對簡單
● 屬於典型的總部集權、項目響應型管控機製與信息架構
利弊
● 項目的自主決策受到較大製約
● 總部對項目行使強力管控
2、分權式
特點
● 各個項目係統較高程度地獨立運作
● 總部僅進行統一的報表數據集中與分析
利弊
● 各個項目的自主性、獨立性非常強
● 總部難以對項目的經營形成有力的指導和影響
3、分級授權式
特點
● 總部、項目的係統部署均相對完備
● 項目係統和總部係統之間存在較多的交互
● 權限設置較為靈活多樣
利弊
● 集權與分權較為均衡,並且可以動態調諧
● 確保集團層麵管控的同時,也保障項目的自主性、獨立性不受製約

不同的管控模式,代表了集團公司的集分權程度。企業集團應該選擇什麽樣的集分權管控模式,取決於企業集團對自身所處的內外部環境,自身的資源能力以及企業的發展戰略的正確判斷。對不同的企業,企業集團管控模式的評估與選擇應該有不同的評價方法和評價標準。一般來說,可以從企業的業務發展階段、企業規模、業務發展戰略、業務布局、資源關聯度、集團總部的管理能力、信息化水平、企業文化及其他因素來綜合分析。其中,每一種因素都將對企業集團的管理控製的集分權方式的選擇產生影響。具體如下:
(一)業務發展階段
在不同的發展階段,企業集團的集分權管理模式有很大的不同。在開始一項新的業務或者進入一個新的領域的時候,企業集團總部在該業務方麵來說,不管從自身能力、企業規模,還是從市場地位的角度,都是相對來說比較薄弱,為了集中集團有限的力量,可能會傾向於集權管理,這樣有利於集中集團的資源優勢,提高整體競爭能力和抵禦風險的能力。隨著企業集團的不斷擴大與漸趨成熟,逐漸走向分權管理控製的道路。因此,集團公司的管控模式的選擇問題,要充分考慮到集團公司的發展階段。
(二)企業規模
傳統集權分權理論認為,當企業規模比較小的時候,因為集權有利於資源的合理分配,以保證有限資源的利用最大化;同時集權有利於整合企業的綜合競爭力。此時,企業的管理應該以集權為主;當企業規模逐漸擴大,決策數目多,協調、溝通及控製不易,企業管理應該逐漸傾向於分權管理,集團總部的能力不可能隨著企業規模的擴大而無止境增大,同時,隨著隨即的行業及業務的增多,總部應該集中精力解決更加重要的問題,分權管理成為必然的趨勢。因此,企業的發展規模是選擇管控模式的重要因素。
(三)業務發展戰略
戰略是企業發展的總體的籌劃,戰略對企業的所有的活動都會產生影響,企業的經營管理活動視為企業的戰略目標服務的。因此,管控模式的選擇離不開集團的戰略的指導。每一種管控模式都離不開戰略。比如企業在實施擴張型戰略時過分強調集權是不明智的,應該積極鼓勵項目開拓外部市場,形成集團內多個新的經濟和利潤增長點,分權程度應該大一些。在緊縮戰略下必須強調高度集權。在穩定戰略下集團總部必須對投資融資權從嚴把關,而對有關資金運營效率方麵的權力可以適當分離;在混合戰略下,有必要對不同的子公司實行不同的管理模式。企業集團在某一階段采取的具體戰略的差異必然要求不同的集權、分權管控模式來支撐;企業集團所涉及的各種業務的發展水平和競爭能力都有不同的特性,因而業務發展戰略對於該項業務的集分權管控模式的選擇就顯得尤為重要。在一體化的發展戰略下,企業對於集權要求比較高,隨著涉及的業務領域的數量增多,企業逐步走向多元化發展的道路,企業的管理也逐漸走向分權的管控模式。
(四)業務布局
一般來說,如果集團企業的成員企業分布區域比較單一,這有利於總部的管理和控製,集權化的管控模式的傾向性會高一些,如果分布的區域廣闊,甚至跨國經營,那麽分權製的管控模式傾向性會高一些。

(五)資源關聯度
資源的關聯度是指集團總部掌控的資源與下屬企業經營的業務之間的關聯程度,通常可以從原材料及其產品的相關性來看,如果成員企業的資源相關性較高,如原材料或者產品形成了上下遊的關係,那麽采用較為集權的管控模式,有利於企業集團提高市場的競爭能力,反之,如果資源的相關度低,甚至是不相關、跨行業的產品,企業集團采用集權化的管控模式的可能性就越小。
(六)集團總部的管理能力
不同的企業,表現出來的管理水平不同。總部的管理能力主要表現在人員的結構、人員素質、管理技能、考核與激勵以及信息溝通能力等方麵。企業在不同的發展時期,表現的管理水平也不同,通常來說,企業在發展初期,管理水平一般較低,比較適合采用集權的管控模式,這樣才能有效保證企業的整體目標的實現,如果在管理能力較低的情況下采用分權的管理模式,很容易出現企業失控的現象。當企業集團發展到比較成熟的階段,企業已經形成了較為完整的製度體係,總部人員的管理水平也有了大幅度的提升,管理經驗豐富,訓練有素,則可較多地分權。如果管控模式的選擇過程忽略了集團總部的管理能力,那麽企業要麽不能充分利用現有的人力資源,要麽就是執行力不足,企業發展緩慢。
(七)信息化水平
在激烈的市場競爭環境下,信息對一個企業來說尤為重要,關係到企業的生死存亡。對於集團總部而言,信息是科學決策的基礎,是把握市場先機的前提。因此,總部對集團內外部信息的把握都將是衡量企業競爭能力的重要因素。然而,在任何一個企業,信息資源都是相對分散的。企業規模越大,產業越是多元化,信息資源就越分散。企業信息化技術的改進都有助於分權,也有助於集權。對於發展初期的企業集團來說,信息化水平更加利於總部的管理控製,使集團總部更加傾向於集權管控模式。
(八)企業文化
企業文化對企業員工的價值取向和行為方式具有強有力的導向和支配作用,從而影響企業的經營效率。因此,企業集團的管控模式的選擇也應當充分考慮到企業文化的現狀。如果企業形成了統一的企業文化,對於集權管理有很大的幫助。企業集團往往擁有眾多的成員企業,這些企業在長期的經營管理中,有可能會形成,甚至已經形成亞文化,這種情況下,由於文化上的差異,集權管理的效率將大大降低,甚至有可能出現管理失效的情形。當然,對於我國大多數由國企轉製的企業集團來說,企業文化的建設大同小異,長期以來企業的文化差異並不十分大,雖說有亞文化,但不可能形成文化衝突,這種情況下集權管理一般不會受到很大的影響。
   
采用運營控製型管控模式的集團企業,其總部作為經營決策中心和生產指標管理中心,以對企業資源的集中控製和管理,追求企業經營活動的統一和優化為目標,直接管理集團的生產經營活動(或具體業務),總部從戰略規劃製定到實施幾乎什麽都管。為了保證戰略的實施和目標的達成,集團的各種職能管理非常深入。主要特征是表現出經常性地對下屬項目的組織協調和集中化處理,例如在財務、營銷、企劃、市場等方麵。如人事管理不僅負責全集團的人事製度政策的製定,而且負責管理各下屬項目二級管理團隊及業務骨幹人員的選拔、任免。
在實行這種管控模式的集團中,為了保證總部能夠正確決策並能應付解決各種問題,總部的職能人員的人數會很多,規模會很龐大。
這種控製類型,基本屬於集權式,在琉璃神社百購管理係統應用為:
● 係統部署
總部有數據庫服務器和數據分析服務器;項目隻有應用服務器。
● 數據交換
總部把基礎數據、合同等數據下發到各項目,各項目把所有數據上傳到總部服務器。
● 總部財務分析
總部匯總所有項目的數據形成數據倉庫,通過各種分析報表,監控項目發展情況,總部有時還會參與項目的賬單和收付款管理。
● 經營管理
總部會統一管理所有促銷活動,合同,財務結算等,項目隻有執行權,所有單據都要上傳到總部審核。

采用財務控製型管控模式的集團企業,其總部作為投資決策中心,以追求資本價值最大化為目標,管理方式以財務指標考核、控製為主。其主要的特點是總部將注意力集中於財務管理和領導的功能。總部隻負責集團的財務和資產運營、集團的財務規劃、投資決策和實施監控。下屬項目公司每年會被給定各自的財務目標,總部最為關注的往往隻是下屬單位的盈利情況和自身投資的回報、資金的收益,而對項目公司的生產經營不予過問,它們隻要達成財務目標就可以。
這種控製類型,基本屬於分權式。總部主要負責資產運作,因此總部的職能人員並不多,主要是財務管理人員。在琉璃神社百購管理係統應用為:
● 係統部署
總部隻有數據分析服務器;各項目都有數據庫服務器和應用服務器。
● 數據交換
各項目把基礎數據,合同和財務數據等上傳到總部服務器。
● 總部財務分析
總部匯總所有項目的數據形成數據倉庫,通過各種分析報表,監控項目發展情況。
● 經營管理
項目在係統中比較自由,可自行開展各種促銷活動、發售儲值卡、會員管理等,總部不參與管理。

對於采用戰略控製型管控模式的集團企業而言,其總部作為戰略決策和投資決策中心,以追求集團企業總體戰略控製和協同效應的培育為目標,管理方式通過戰略規劃和業務計劃體係進行管理。總部除了在資產上對下屬項目進行控製外,還負責集團的財務、資產運營和集團整體的戰略規劃,例如對下屬項目的戰略發展規劃、企業資產運用、全麵預算劃撥、企業績效管理和統一技術開發等。各下屬項目同時也要製定自己的業務戰略規劃,並提出達成規劃目標所需投入的資源預算。總部負責審批下屬企業的計劃並給予有附加價值的建議,批準其預算,再交由下屬企業執行。總部對下屬項目的管理主要通過年度報告或者季度報告的形式來表現。
在實行這種管控模式的集團中,為了保證下屬項目目標的實現以及集團整體利益的最大化,各下屬項目業務的相關性要求很高,集團總部的規模並不大,主要集中在進行綜合平衡、提高集團綜合效益上做工作。如協調各下屬項目之間的矛盾、平衡各企業間的資源需求、高級主管的培育、經驗的分享等等。
這種控製類型,基本屬於分級授權式,在琉璃神社百購管理係統應用為:
● 係統部署
總部有數據庫服務器和數據分析服務器;各項目都有數據庫服務器和應用服務器。
● 數據交換
總部把指導性數據下發到各項目,如合同模版、品牌庫等,各項目把合同和財務數據等上傳到總部服務器。
● 總部財務分析
總部匯總所有項目的數據形成數據倉庫,通過各種分析報表,監控項目發展情況,總部有時還會參與項目的賬單和收付款管理。
● 經營管理
總部會統一管理部分促銷活動,會員管理等,項目對於總部下發的數據不可更改,但自己可以發起各種促銷活動、發售儲值卡、會員管理等。總部有時還會參與建立和審核合同。
 
1、總部
總部與係統相關的職能部門主要可有財務部、招商部、營銷部和信息部等。
總部財務部可設置有4個崗位:經理、報表分析匯總崗、日常項目管理崗、財務結算中心。
總部招商部主要職責是聯營、租賃供應商的招商。招商部可以按照業態和品類設置崗位,例如服裝部、餐飲部、生活配套部、休閑娛樂部等。
營銷部可分為經營管理室和企劃中心。經營管理室的主要職責是經營分析以及對各個分部的招商、合同執行監督功能;企劃中心主要職責是製定整體的促銷框架流程以及企劃方案。根據實際情況對招商提供建議。
總部信息部:主要負責新店開張支持、各項目總體信息化工作推進;信息總監:主要從信息角度來對招商、財務、營銷進行標準化、流程化工作。
2、項目
項目與係統相關的職能部門主要可有財務部、招商部、營銷部、商管部、信息部。
項目財務部崗位可設置為:財務經理、出納、會計(供應商、商場核算、賬務憑證)、收銀主管、本金、收銀員。
項目營銷部崗位設置可有:企劃、平麵設計、美工、顧服、播音等,按照總部的總體促銷框架並根據當地的市場特點製定主題促銷,執行具體促銷活動,以及根據實際情況對招商提供建議。
項目商管部主要職責是維持現場秩序、處理投訴、商戶管理等。
項目信息部主要職責是進行軟硬件維護,各部門信息化工作支持和協調。

1、招商
總部可統一建立品牌和商戶兩個資源庫;品牌和商戶可以總部統一招商與項目自主招商兩大類型;總部統一招商的,則由總部統一管理品牌、商戶與合同等信息;項目在進行招商工作時,先看需要進行招商的品牌或商戶在總部資源庫中有沒有,有則直接引用,並完善總部資料和記錄溝通談判信息;如果項目招商的品牌或商戶在總部沒有,則在本項目維護該品牌或商戶相關信息,並提請總部審批,總部審批後才可以繼續進行招商談判、合同簽定等工作。且總部審批後的資料,其他項目也可以使用。
2、營運
總部負責製定營運管理規範和崗位職責;各項目執行製定的規範,自行負責項目日常運營工作;總部還主要負責各項目年銷售指標、年租金指標、坪效指標、投資回報率等指標製定;另外,總部需要定期將項目各項數據進行匯總,及時考核各項目各指標的達成情況。
3、企劃
總部負責製定企劃管理規範和崗位職責;各項目執行總部製定的規範,自行負責項目企劃與市場推廣工作;當新項目開業或有重大節慶時(如店慶等),可由總部統一發起企劃活動,項目執行、總部監督;總部還需要匯總各項目企劃數據,並給予指導性建議。
4、物業
總部負責製定物業管理規範和崗位職責;各項目執行製定的規範,自行負責項目物業管理工作;總部還需要匯總各項目物業數據,並給予指導性建議。
5、財務
對於總部統一招商的品牌或商戶,項目結算會計在固定日期(如每月1日)出具商戶對賬單,項目財務經理確認後提交總部審批,總部審核後,有總部出納與商戶進行收款或付款結算,並將結算結果反饋項目。對於項目進行招商的品牌或商戶,項目結算會計在固定日期(如每月1日)出具商戶對賬單,項目財務經理確認後提交總部審批,總部審批後,項目出納方可與商戶進行收款或付款結算,並將結算結果提交總部存檔。各項費用、保證金和預收款由項目負責管理,總部僅匯總數據並存檔。
 
說到總部門店架構,通常有多種管理模式,對於華南某集團項目來說,重點就在於集團對門店各項業務的強管控。在該項目上,總部係統主要體現在如下幾個方麵:
1、門店的數據查詢。包括銷售數據、會員數據、合同數據、財務數據等。總部人員客戶實時的查看到這些信息,以及同比環比、預算等對應的數據分析。
2、總部及門店的權限管控。建立結構化的集團管控體係,對各門店的組織架構進行集中授權管理。
3、招商管控。製定招商租賃政策,確定鋪位租金標準。門店品牌落位規劃,確定門店招商方向。集團品牌資源庫的建立,為後續項目拓展打下基礎。招商意向及合同在線審批,實現招商政策自動對標。
4、運營管控。建立集團--資產--門店三級統計分析報表體係,對商戶進退場進度的實時跟蹤,對各門店銷售的監控分析,及時作出業態調整,對企劃或的預算控製,以及對會員的集中管理和分析,實時了解忠誠顧客的興趣點。
5、財務管控。及時了解各項目的財務分析數據,了解項目實時現金流和欠款數據,及時製定財務策略。通過建立KPI量化考核指標,加強對門店員工的績效管理。
通過在這些方麵的管理,琉璃神社係統幫助客戶真正實現了集團管控的架構,為集團商業管理團隊的管理和決策起到了有力的支撐作用。

2011年4月西南某集團客戶與琉璃神社達成戰略合作,其購物中心項目分布在華南、西南、華東等地。該集團項目采用分級授權式總部-項目的集團化架構式管理,並在總部建立了總部招商管控平台。
在第一個項目實施前,琉璃神社用了大約半年的時間協助集團總部進行集團化管控流程梳理,根據集團的特點及管理要求,琉璃神社建議采用分級授權的集團化管控模式,即戰略品牌總部集中管控,總部負責招商、合同簽署、結算,項目僅負責日常運營;區域特有項目負責品牌引進、合同簽署、財務結算等,總部審批上述環節。這樣既能發揮項目的能動性,又能保證總部及時監管。並且,戰略品牌總部集中管控還能有效減輕項目的招商壓力。
總部的招商管控平台中,設置了兩個資源庫分別是品牌資源庫和商戶資源庫,資源庫的數據來源有三個方麵:
1、向專業的谘詢顧問公司付費購買的資源;
2、招商人員自有資源;
3、通過招商廣告主動找上門的資源。
資源庫的積累沉澱不僅能夠讓高層及時了解招商進度,還能有效降低員工離職帶來的影響。並且,新項目招商初期,總部可以根據新項目的定位、業態配比、租金水平等信息,為新項目分配目標品牌;如在總部有戰略協議的品牌,則可以直接進行落位。
對於總部資源庫沒有、而在新項目所在地又有一定影響的品牌,可以通過項目申請、總部審批的方式進行品牌入庫。
 
憑借完善的產品功能,優越的服務意識和在泛會員、微信營銷平台、手機APP智能化應用、LBS室內定位及導航導購、集團化管控模式等方麵的經驗積累和知識傳遞,琉璃神社購物中心解決方案贏得了越來越多購物中心客戶的青睞和認可。
在5月30日開業的珠海華發商都在當地引起了不小的轟動。客戶漂亮的成績背後,有著琉璃神社產品與服務的默默支持,這讓琉璃神社人感到驕傲與自豪!華發商都,是珠海迄今規模最大、檔次最高、功能最完善,並集購物、休閑、娛樂、美食為一體的大型商業新地標。總建築麵積18萬平方米,總投資達20億元。開創了珠海商業的奇跡。
當晚,華發商都進場人數達到頂峰,近16萬平方米超大型生態廣場上也是人山人海,世界級舞團火鳳凰帶來了精彩表演,揭幕華發商都4000平方米氣勢恢宏的水幕電影。亞洲空前規模的巨型LED天幕也在快閃中盛大啟幕,都給珠海市民帶來了前所未有的震撼感受。

5月31日,坐落於武漢市江漢區的泛海城市廣場購物中心正式對外營業。作為武漢CBD首席商業新地標,泛海城市廣場購物中心的順利開幕預示著武漢CBD商務功能的正式開啟,一個新的武漢CBD商圈孕育而生。
海城市廣場購物中心整體采用以人為本的設計理念,集購物、餐飲、生活休閑為一體,打造動靜相宜的全景式商業體驗。在業態布局中以"體驗式、一站式、生活方式勝地"的商業模式,為各年齡層的家庭成員提供具有親切生活態度的新概念商業典範。作為武漢中央商務區首個國際化城市綜合體,已獲美國LEED認證銀獎,將成為武漢邁向國際大都市的重要商貿交流平台。
從項目方案的確認到正式開業,前後隻用了不到兩個月的時間。琉璃神社人們在整個實施過程中灑下了汗水,獲得了成長和回報。

6月17日,由中國連鎖經營協會CCFA主辦的"中國零售業供應鏈與品類管理峰會"在上海隆重舉行。城市超市、一號店、步步高、國美、銀泰以及琉璃神社等多家企業老總進行了分享與交流,讓參會者受益匪淺。
琉璃神社邱總結合會議主題,做出生動的比喻:零售經營就是"請客吃飯",品類管理就是"請對客人",陳列管理就是"排隊座位"。針對門店、商品部、運營部的商品陳列痛點就好比:請客排錯了座位,還有更囧的事情麽?而"排隊座位"看似有章可循,但仍是今天零售執行中的巨大挑戰,對於這個大家都"心有餘而力不足"的問題,給出了最好的工具:可視化陳列HDVCM。邱總的演講引起了零售企業的共鳴,為17日的大會畫上了圓滿的句號!
 
6月18日,廣東省連鎖經營協會在東莞加博會高峰論壇上發布"2013年度廣東連鎖經營發展報告",會上公布了2013年度廣東連鎖五十強企業榜。排名以企業所申報的銷售規模為主要依據,數據來源以企業自願參與、主動報送為主,部分數據來源上市公司年報。
在會議上,琉璃神社副總經理邱浩先生為如何"戰略布局全渠道零售"指明了方向。環境變了,顧客變了。變化的原因來自於"人性"和"技術",問題是,不管顧客怎麽變,不管是什麽時代,不管是線上還是線下,零售商的訴求始終未變。但需求是一定的,不在你這買,就在他那買;不在線下買,就在線上買。
整合"人性"與"技術"對顧客的影響所歸納出的全渠道零售"服務6要素":隨時,隨地,隨意,方便,快捷,便宜。"服務6要素"是努力的方向和目標,落地的載體是什麽?優化的載體亦即零售運營的核心:知道-找到-買到-得到,謂之零售"4DAO"。在6個方麵著力構建全渠道服務能力:銷售點、商品、促銷、支付、會員、配送,最終都是幫助顧客實現"隨時,隨地,隨意,方便,快捷,便宜"購買的願望。

黨員,是具有先進性的群體。在"七一"建黨九十三周年,琉璃神社黨支部成立十三周年到來之際,琉璃神社黨支部特邀請各位黨員同誌,為我們的優秀黨員投票!接受大家的監督!
琉璃神社黨支部優秀黨員評選標準:
(一)思想方麵-堅守陣地
1、有崇高理想和追求,時刻保持跟黨中央高度一致的信念;
2、堅守"琉璃神社樸素做人做事"的原則。
(二)工作方麵-再接再厲
1、工作態度認真負責,主動承擔責任,在團隊中發揮一定的積極作用;
2、成為各業務線條和工作崗位的骨幹精英,具有鑽研精神,並力爭創新。
(三)聯係群眾-全心全意
1、無論思想上還是工作上,積極關心和帶動周圍的群眾一起進步;
2、積極參與黨支部內外的各項活動,以樂觀的心態,時刻傳遞正能量。
投票規則:從候選人中選擇你認為優秀的黨員同誌,並為之投上寶貴的一票,每人最多能投3票。
投票起始時間:即日起至本月24日結束。感謝為琉璃神社黨支部建設做出貢獻,歡迎為我們支部工作提出寶貴建議或意見。

5月的周末大多是多情的細雨天,伴隨六月天的眷顧,產品研發部的燒烤活動終於在眾人的期盼中,在浦江森林公園悄然舉行!
當日的天空,沒有似火的驕陽,倒也不失明媚。森林公園雖小,但空氣很清新,滿眼都是怡人的綠色。車輛緩緩地行駛在公園的小道上,恍如進入一塊神秘的領地,亟待向人們展示大自然的風情萬種。
公司附近的森林公園,空氣清新,滿眼都是怡人的綠色~
看這些美食,是不是很有垂涎欲滴的感覺?